1- Önce hatırlayalım, yüzde 25 kira sınırlaması neden getirilmişti?
Yüzde 25’lik kira artış oranı sınırlaması 08 Haziran 2022’de Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeyle konut kiraları için getirildi. Geçici bir uygulamaydı, ülke ekonomisi ve enflasyonist ortam dikkate alınarak hayata geçirilmişti. Zira, yüzde 25’lik kira artış sınırlamasından önceki uygulamada kira artış oranı belirlenirken bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı belirlenir ve bu oranın üstüne çıkılmaması gerekirdi. Kira artış oranı, her ayın başında TÜİK tarafından açıklanır; yenilenen kira yılında artış da bu oran dikkate alınarak belirlenirdi. Fakat ülke ekonomisi ve enflasyonist ortamın kira artış oranını yükseltmesi sebebiyle kira bedelleri beklenenin üzerinde artmış, kiracılar kiralarını ödeyemez hale gelmiş, tahliye ve haciz de dahil hukuki yollara başvurular artmış, barınma ihtiyacında ciddi bir sorun yaşanmaya başlamıştı. Bu bağlamda, konut kiralarında kira artış oranının yüzde 25 ile sınırlanması bir tür çözüm yolu oluşturmak içindi.
2 – Yüzde 25 kira sınırlamasının kalkması doğru mu? Onu getiren şartlar ortadan kalktı mı ki?
Yüzde 25 kira sınırlamasını oluşturan ekonomik sebeplerin tümüyle ortadan kalkmadığı herkesçe bilinen bir gerçek. Ancak yüzde 25’lik kira artış sınırlamasıyla da sorunların tam olarak çözüldüğünden bahsedilemez.
3 – Neyi çözemedi?
Kira rayiç bedelleri arttı. Bu dikkate alındığında yüzde 25’lik artış oranıyla kiralar piyasa rayicinin çok altında kaldı. Bu da kiracı-kiralayan arasında darp, ev basma, elektrik-su kesmeye varan hukuka aykırı, gayriahlaki yöntemlerle, ‘hak arayışı’ adı altına sığınmaya çalışan şiddet eylemlerini artırdı. Adliye koridorlarına taşınan çok ciddi sorunlar yaşandı. İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında artış oldu. Bu bağlamda yüzde 25’lik artış sınırlamasının kaldırılmasıyla rayiç altında kalan kira bedelleri rayiç değere yaklaşabilecek, dava açılmadan da karşılıklı uzlaşı yoluyla kira bedelindeki ihtilaflar çözümlenebilir. Uygulamanın doğru olup olmadığını ilerleyen zamanda göreceğiz.
4 – Belki dava sayısı azalacak ama mağduriyetler de artacak, öyle değil mi?
Mağduriyetler, kira bedellerinin yükselmesi sonucu artabilir. Zira açıklanacak TÜİK verisi uyarınca belirlenecek kira artış oranıyla asgari ücret, emekli maaşları ve açlık sınırı verileri dikkate alındığında barınma ihtiyacında mağduriyet yaşanma ihtimali kuvvetle muhtemeldir.
5 – 1 Temmuz sonrası kira artışları nasıl düzenlenecek?
TÜFE oranında belirlenecek.
6 – Beş yılını dolduran kiracılar neyle karşılaşacak?
5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde yapılan kira artışına rağmen, kira rayiç değerleri dikkate alındığında, kira bedeli hususunda taraflar arasında uyuşmazlık çıkması halinde, kiraya veren tarafından TBK hükümleri uyarınca kiracıya karşı kira tespit davası açılabilecektir.
7 – Ya 5 yılı doldurmadıysa?
Yine TBK hükümleri uyarınca emsal altında kalan kira bedelleri için kira bedelinin uyarlanması davası açılabilmekte ve mahkemenin takdiriyle ve Yargıtay içtihatları dikkate alınarak davanın açılmasıyla ihtiyati tedbir yoluna gidilebilir, kira bedelinin belirlenmesine karar verilebilir. Uygulamada ise yüzde 25’lik sınırlamaya rağmen, kira bedelinin emsal altında kalmasından ve kiraya veren yönünden mağduriyet oluşturduğu iddiasıyla açılan kira uyarlama davalarıyla emsal değerler dikkate alınarak kira bedelleri belirlenebilir. Bu hususta emsal yargı kararları da mevcut.
8 – Zorunlu arabuluculuk başlamıştı. Burada bir değişiklik var mı?
Dava şartı olarak getirilen zorunlu arabuluculuk halen devam ediyor. Bu hususta bir değişiklik yapılmadı.
9 -Arabuluculuk işe yaradı mı?
Uzlaşı kültürünün artırılmasına sevk etti, uzun yargılama süreci dikkate alındığında sonuca daha çabuk ulaşma konusunda fayda sağladığını söyleyebilirim.
10 – 1 Temmuz’dan önce açılan ama karara bağlanmayan kiralar bundan etkilenecek mi?
01.07.2024 ‘ten önce açılan kira tespit ya da kira uyarlama davaları yönünden mevcut durum değerlendirildiğinde bu davaların açılış amacı dava açıldığı tarihte kira bedelinin rayiç kira bedellerinin altında kalması sebebiyle, emsal kira bedelleri dikkate alınarak günün koşullarına uygun kira bedelinin belirlenmesidir. Bu durumda dava tarihi dikkate alınarak, yargılama sonunda belirlenecek yeni kira bedelinin tahsilinde, dönem bazlı kira artış oranları dikkate alınacak ve 01.07.2024 itibariyle de TÜFE artış oranı uygulanacaktır.
